Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Stephan Bauer
Stephan Bauer

Die Frage, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, kann allgemein mit “Ja” beantwortet werden. Aber für wen ist sie geeignet und welche Voraussetzungen müssen die Kreditnehmer erfüllen? Im Folgenden beantworten wir diese Fragen. Außerdem klären wir über mögliche Risiken der Vollfinanzierung auf.

Inhalt des Ratgebers

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital finanziert die Bank den vollen Kaufpreis einer Immobilie. Dabei wird zwischen der 100-Prozent-Finanzierung und der 110-Prozent-Finanzierung unterschieden.

Wenn bei einer Immobilie nur der Kaufpreis finanziert wird, handelt es sich um eine 100-Prozent-Finanzierung. 

Wohingegen bei der 110-Prozent-Finanzierung sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten durch den Kredit abgedeckt werden.

Was fällt unter die Nebenkosten?

Die Kaufnebenkosten beschreiben zusätzlich anfallende Kosten beim Immobilienerwerb. In der Regel machen die Nebenkosten 10 – 20% des Kaufpreises der Immobilie aus. Dabei sind die Kosten je nach Bundesland unterschiedlich gestaffelt.

Homeday bietet unter folgendem Link eine aktuelle Übersicht der Erwerbsnebenkosten in Deutschland.

Zu den Erwerbsnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notargebühren
  • Kosten für die Eintragung im Grundbuchamt
  • ggf. Maklerkosten

Rechnet sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Früher mussten Kreditnehmer mindestens 20% von der Kaufpreissumme als Eigenkapital einbringen, um eine Immobilien Finanzierung zu bekommen. 

Da besonders im Bereich der Baufinanzierung die Zinsen auf einem historisch niedrigem Niveau liegen, ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital plötzlich für viele möglich. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) steht sogar bei unglaublichen 0%

Aus diesem Grund lassen sich derzeit viele Banken auf die Vollfinanzierung ein. Allerdings wird eine gute Bonität der Kreditnehmer vorausgesetzt.

Vorteile beim Finanzieren ohne Eigenkapital

  • Zunächst muss gesagt werden, dass man sich beispielsweise durch das Finanzieren eines Eigenheimes die Miete spart
  • Auf jeden Fall steigt durch die monatliche Rückführung des Darlehens das eigene Vermögen. Somit kann die Immobilienfinanzierung auch als langfristige Geldanlage gesehen werden. 
  • Weiter profitieren die Kreditnehmer von den allgemein günstigen Zinsen. Hierbei gilt jedoch die Regel: Umso mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz. Trotzdem haben auch Kreditnehmer ohne Eigenkapital gute Chancen auf ordentliche Zinsen.

Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

  • Trotzdem müssen Menschen ohne Eigenmittel mit höheren Zinsen rechen, da für die Banken ein höheres Ausfallrisiko besteht. Aus diesem Grund lohnt es sich vorab mehrere Anbieter zu vergleichen.
  • Abgesehen von den höheren Zinsen fordern die Banken meist auch höhere Tilgungsraten, als bei Baufinanzierungen mit Eigenkapital. 
  • Nichtsdestotrotz müssen die Kreditnehmer eine gute Bonität vorweisen können, um eine Vollfinanzierung in Anspruch nehmen zu können.
  • Es empfiehlt es sich beim Immobilienerwerb genau hinzusehen und nur Objekte in Betracht zu ziehen, die in sehr gutem Zustand sind. Denn die Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt eher für gut erhaltene Immobilien in Frage.

Voraussetzungen für die Finanzierung ohne Eigenmittel

Bei einer Finanzierung ohne Eigenmittel müssen die Kreditnehmer eine Reihe an Voraussetzungen mitbringen. Neben der Beschäftigungsart sowie der Höhe des Einkommens spielt auch das Alter eine wichtige Rolle.

Denn allgemein gilt: Umso höher ein Darlehen ist bzw. umso länger die Laufzeit ist, desto höher ist das Risiko für die Bank, dass ein Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann und der Kredit somit ausfällt.

So haben es beispielsweise Selbstständige schwer eine Vollfinanzierung zu bekommen. Aus den genannten Gründen legen die Banken legen großen Wert auf ein sicheres Einkommen (am liebsten) in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis. 

Auch Teilzeitbeschäftigte sind da nicht besser dran. Für beide Berufsgruppen wird die Bank höchstwahrscheinlich mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital fordern.

Anders sieht es bei Ärzten und Beamten aus. Hier ist das Risiko eines Kreditausfalles für die Bank deutlich geringer. Daher dürfte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kein Problem sein.

Dennoch prüft die Bank vor der Kreditvergabe wie es um die finanzielle Situation der einzelnen Kreditnehmer steht.

Seit 2016 gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. In dieser ist festgelegt, dass Darlehen mit dem Renteneintrittsalter abgegolten sein müssen. Es sei denn die Kreditnehmer verfügen über ein entsprechend hohes Renteneinkommen.

Chancen für einen erfolgreichen Kreditantrag erhöhen

Wer sich an die folgenden Punkt hält, erhöht die Chance für die Bewilligung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei der Bank. Darüber hinaus gelten diese Punkte auch für andere Finanzierungsvorhaben:

  • Zunächst ist ein sicherer Vollzeitjob in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis von Vorteil.
  • Dabei sollte man ein kontinuierlich hohes Einkommen über einen längeren Zeitraum nachweisen können.
  • Darüber hinaus ist eine gute Absicherung gegen existenzielle Bedrohungen wie Arbeitsunfähigkeit, Krankheit und Tod empfehlenswert. Oftmals schadet auch eine Risikolebensversicherung nicht. 
  • Schließlich ist auch die Wahl des Objektes bzw. des Bauvorhabens entscheidend. Die Kalkulation sollte schlüssig sein und sich an der aktuellen Marktlage orientieren. Die Bank bewertet allgemein immer die Risiken. Gibt man ihr ausreichend Sicherheiten, steht der Vollfinanzierung nichts im Wege.

Risiken der Vollfinanzierung – Das gilt es zu beachten!

Bei aller Euphorie gehen mit der Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch einige Risiken einher. 

Wenn der Kreditnehmer plötzlich die monatlichen Darlehensraten nicht mehr bedienen kann, behält sich die Bank vor die Immobilie zu verkaufen. Sollten damit die Schulden immer noch nicht vollständig abgegolten sein, zahlt man weiter an die Bank, hat aber kein Eigentum mehr.

Da man in der Regel bei einer Finanzierung mit seinem Privatvermögen haftet, kann dies unter Umständen zur Privatinsolvenz führen. 

Auch ist man möglichen Marktschwankungen ausgesetzt. Es könnte beispielsweise sein, dass der Wert der Immobilie mit der Zeit plötzlich stark sinkt. In diesem Fall steigt das Risiko für die Bank, woraufhin diese Sicherheiten in Form einer Nachbeleihung fordern kann.

Hiervon sollte man sich aber nicht zu sehr verunsichern lassen. Grundsätzlich gilt, dass die Bank immer ein Interesse daran hat, dass Kredite vollständig getilgt werden. So verdient die Bank schließlich Geld. Neben den oben genannten Absicherungen gegen existenzielle Bedrohungen kann es daher auch Sinn machen eine Restschuldenversicherung abzuschließen.

Fazit – Lieber mit oder ohne Eigenkapital?

Schließlich ist festzustellen, dass man mit mehr Eigenkapital bessere Konditionen bei der Bank bekommt. Dennoch ist die aktuelle Zinslage auch für Menschen attraktiv, die über eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nachdenken.

Vor allem für junge Familien ist dies eine tolle Möglichkeit, um bereits in jungen Jahren mit dem Vermögensaufbau zu beginnen und für die spätere Altersvorsorge vorzusorgen. Ein Eigenheim beispielsweise steigert auch die eigene Lebensqualität.

Dennoch sollten die Risiken der Vollfinanzierung nicht außer Acht gelassen werden. Abschließend ist zu sagen, dass man sich vorab gut beraten lassen sollte. 

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital: Es macht immer Sinn mehrere Anbieter zu vergleichen, um so das beste Angebot für seine Baufinanzierung zu finden.

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